Immobilie geerbt: Was ist sie wert – und was will das Finanzamt?

Wie das Finanzamt den Grundbesitzwert ermittelt

Das Finanzamt kennt Ihre Immobilie nicht. Es hat sie nie besichtigt, den Zustand des Daches nicht geprüft, den Sanierungsstand nicht erhoben und die Lage im Stadtteil nicht eingeschätzt. Was es hat, sind die gesetzlichen Vorgaben der Bewertungsordnung (BewG) und typisierte Verfahren, die mit pauschalen Annahmen arbeiten.

Beim Sachwertverfahren – angewendet bei Ein- und Zweifamilienhäusern – werden Normalherstellungskosten angesetzt, eine pauschale Restnutzungsdauer berechnet und mit dem Bodenrichtwert kombiniert. Beim Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen zieht das Finanzamt typisierte Vergleichswertfaktoren heran. In keinem dieser Verfahren fließen die tatsächlichen Besonderheiten des Einzelobjekts ein: der Wasserschaden im Keller, die unmodernisierte Heizung, die Hanglage mit erschwerter Zuwegung, der Sanierungsstau, den jeder, der das Haus kennt, sofort sieht.

Das Ergebnis dieser typisierten Verfahren kann von oben bis weit über den tatsächlichen Verkehrswert hinausschießen – insbesondere bei Gebäuden aus den 1950er bis 1970er Jahren mit erheblichem Modernisierungsbedarf. Es kann aber auch unter dem Verkehrswert liegen, wenn das Objekt in guter Lage gut ausgestattet ist. In der Praxis liegt der Grundbesitzwert des Finanzamts für sanierungsbedürftige ältere Häuser in mittlerer Lage häufig zu hoch.

§ 198 BewG: Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Das Gesetz kennt dieses Problem und bietet einen Ausweg. § 198 BewG bestimmt, dass der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass der tatsächliche gemeine Wert – also der Verkehrswert im Sinne von § 194 BGB – niedriger ist als der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert. Gelingt dieser Nachweis, wird der niedrigere Wert der Besteuerung zugrunde gelegt.

Als Nachweis anerkannt wird ein Gutachten, das von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde. Paul Pletsch hält beide Zertifizierungen – EIPOSCERT und DEKRA D2 – und erstellt Gutachten, die den Anforderungen des § 198 BewG entsprechen.

Wichtig: Das Finanzamt entscheidet im Einzelfall über die Anerkennung. Ein gut begründetes Gutachten, das die Abweichungen vom typisierten Verfahren sachverständig belegt und auf den Stichtag des Erbfalls abstellt, hat eine hohe Anerkennungsquote. Eine Garantie gibt es nicht – und wer das Gegenteil behauptet, berät unredlich.

Die Einspruchsfrist: Ein Monat, nicht mehr

§ 355 AO regelt die Einspruchsfrist: ein Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Als Bekanntgabe gilt der dritte Tag nach Aufgabe zur Post, soweit kein früherer oder späterer Zugang nachgewiesen wird. Wer den Bescheid am 1. eines Monats erhält, hat also in der Regel bis zum 1. des Folgemonats Zeit – nicht mehr.

Wird die Frist versäumt, wird der Grundbesitzwert bestandskräftig. Ein Gutachten, das erst danach in Auftrag gegeben und vorgelegt wird, kann in der Regel nicht mehr zur Korrektur des Bescheids führen. Deshalb gilt: Sobald der Grundbesitzwertbescheid im Briefkasten liegt, sollte umgehend geprüft werden, ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist.

In der Praxis empfiehlt es sich, noch innerhalb der Frist Einspruch einzulegen und das Gutachten nachzureichen – der Einspruch wahrt die Frist, auch wenn das Gutachten noch nicht fertig ist. Die genaue Vorgehensweise sollte mit dem steuerlichen Berater abgestimmt werden.

Welche Unterlagen für ein Gutachten gebraucht werden

Je vollständiger die Unterlagen, desto präziser das Gutachten und desto reibungsloser der Ablauf. Typischerweise werden benötigt:

• Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als drei Monate)
• Flurkarte / Liegenschaftskarte
• Baupläne, Grundrisse und Schnitte (soweit vorhanden)
• Wohnflächenberechnung oder Aufmaß
• Nachweise über durchgeführte Modernisierungen (Rechnungen, Jahreszahlen)
• Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
• Energieausweis (falls vorhanden)

Was fehlt, kann oft im Rahmen des Ortstermins oder durch Recherche im Liegenschaftskataster beschafft werden. Fehlende Unterlagen sind kein Hinderungsgrund für eine Beauftragung – in der Ersteinschätzung wird geklärt, was im konkreten Fall vorliegt und was noch besorgt werden muss.

Erbengemeinschaften: Warum ein neutrales Gutachten Streit vermeidet

Wenn mehrere Geschwister gemeinsam erben, steht am Anfang oft eine Frage, auf die jeder eine andere Antwort hat: Was ist das Elternhaus wert? Die eine will verkaufen, der andere will aussteigen und ausgezahlt werden, der dritte möchte das Haus behalten. Jeder kommt mit einer Zahl – geprägt von Erinnerungen, Vergleichen mit dem Nachbarhaus oder Schätzungen von Online-Portalen.

Das Problem ist nicht die Uneinigkeit, sondern dass keine der Zahlen nachprüfbar ist. Ein Sachverständigengutachten schafft eine gemeinsame, neutrale Grundlage. Es folgt den Regeln der ImmoWertV 2021, stützt sich auf amtliche Vergleichsdaten und dokumentiert die Bewertungsschritte so, dass sie nachvollzogen werden können. Das Gutachten wurde nach den Regeln der Kunst erstellt – von keiner Partei mit dem Ziel bestellt, ein bestimmtes Ergebnis zu erzeugen.

In der Praxis lösen sich viele Erbengemeinschaftskonflikte nach Vorliegen eines Sachverständigengutachtens, weil eine gemeinsame Grundlage vorhanden ist. Wenn doch ein Gericht eingeschaltet wird, ist das Gutachten als Nachweis unmittelbar verwertbar.

Ein konkretes Beispiel aus dem Trierer Raum: Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in Trier 2025 im Mittel für rund 430.000 € verkauft (261 Transaktionen) – mit einer Spanne von rund 265.000 € in Ehrang/Pfalzel bis rund 700.000 € in Kürenz. Wer das Elternhaus in Trier-Ehrang mit Trier-Kürenz-Werten ansetzt, liegt um den Faktor 2,65 daneben. (Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses Stadt Trier, Bericht Nr. 37, Juni 2026, Berichtszeitraum 2025.)

Kompaktwertgutachten oder Verkehrswertgutachten: Was ist im Erbfall richtig?

Im Erbfall gibt es zwei Gutachtentypen, die regelmäßig in Frage kommen:

Das Verkehrswertgutachten nach § 194 BGB und ImmoWertV 2021 ist das vollständige, gerichtsfeste Dokument. Es wird vom Finanzamt für den Nachweis nach § 198 BewG anerkannt, von Gerichten als Beweismittel zugelassen und von Banken als Beleihungswertgrundlage akzeptiert. Es ist umfangreicher und entsprechend aufwändiger.

Das Kompaktwertgutachten folgt denselben fachlichen Grundsätzen, ist aber kürzer gefasst. Es eignet sich für interne Zwecke – etwa wenn die Erbengemeinschaft eine Grundlage für ihre Einigung braucht, aber kein Amt oder Gericht das Dokument prüfen wird. Für den Nachweis nach § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt ist das vollständige Verkehrswertgutachten die sichere Wahl.

Welches Dokument im konkreten Fall sinnvoll ist, hängt vom Anlass ab. In der Ersteinschätzung wird das geklärt – bevor Kosten entstehen.

Wann sich ein Gutachten nicht lohnt – ein ehrlicher Hinweis

Ein Gutachten kostet Geld. Ob es sich wirtschaftlich lohnt, hängt von drei Faktoren ab: wie stark der Grundbesitzwert des Finanzamts vom tatsächlichen Verkehrswert abweicht, welcher Erbschaftsteuersatz gilt und wie hoch der Freibetrag ausgeschöpft ist.

Wenn der Grundbesitzwert des Finanzamts ohnehin unterhalb des tatsächlichen Verkehrswerts liegt, bringt ein Gutachten steuerlich nichts. Wenn die Immobilie vollständig unter den Freibeträgen liegt, entsteht keine Erbschaftsteuer – auch kein Einsparpotenzial durch ein niedrigeres Gutachten. Wenn die Abweichung zwar vorhanden ist, aber gering, ist die Gutachtengebühr möglicherweise höher als die ersparte Steuer.

Diese Abwägung wird in der Ersteinschätzung offen besprochen. Wenn ein Gutachten in Ihrem Fall keinen wirtschaftlichen Sinn ergibt, wird das klar gesagt.

Ablauf: Wie ein Erbfall-Gutachten entsteht

Nach der Kontaktaufnahme und der Ersteinschätzung folgt die formale Beauftragung. Dann kommt der Ortstermin: Paul Pletsch besichtigt das Objekt, erhebt Bauzustand und Modernisierungsstand, dokumentiert alle wertrelevanten Details und nimmt die Lagebewertung vor. Diese Erhebung ist die empirische Grundlage, auf der alles weitere aufbaut.

Im Anschluss werden die amtlichen Vergleichsdaten des zuständigen Gutachterausschusses ausgewertet, das einschlägige Bewertungsverfahren angewendet und der Verkehrswert hergeleitet. Das fertige Gutachten wird in einer Form dokumentiert, die den Anforderungen der ImmoWertV 2021 und des § 198 BewG entspricht – nachvollziehbar, stichtagsbezogen und für Finanzamt, Gericht und Kreditinstitut verwertbar.

Immobilienbewertung im Erbfall in der Region

Ingenieurbüro Pletsch ist im gesamten Saar-Mosel-Gebiet tätig – in Trier, Konz, Saarburg und Perl sowie den umliegenden Verbandsgemeinden. Weitere häufige Anlässe für eine Bewertung sind Schenkung zu Lebzeiten und Pflichtteilsansprüche. Bei Übertragungen mit Nießbrauchsvorbehalt hilft der Nießbrauch-Rechner bei der ersten Einschätzung; den methodischen Hintergrund erläutert der Ratgeber „BewG oder ImmoWertV beim Nießbrauch".

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