Immobilie zu Lebzeiten übertragen: Bewertung, Stichtag und Nießbrauch

Vorweggenommene Erbfolge: Was die Übertragung zu Lebzeiten leistet

Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten – juristisch oft als vorweggenommene Erbfolge bezeichnet – ist ein Instrument, mit dem Eltern frühzeitig regeln, was nach ihrem Tod eigentlich erst geklärt werden müsste. Die Beweggründe sind vielfältig: Ein Kind soll das Haus bekommen und die anderen sollen ausgeglichen werden. Die Eltern wollen sicherstellen, dass das Familienvermögen zusammenbleibt. Oder die Schenkungsteuerfreibeträge sollen genutzt werden, solange noch Zeit ist.

Für all das ist der tatsächliche Wert der Immobilie die zentrale Grundgröße – er bestimmt, wie viel Schenkungsteuer anfällt, wie die Ausgleichspflichten unter Geschwistern berechnet werden und welcher Betrag später auf Pflichtteilsansprüche angerechnet wird. Wer diesen Wert nicht belegen kann, ist auf die typisierte Schätzung des Finanzamts angewiesen.

Die Zehnjahresfrist: Warum der Stichtag zählt

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sieht vor, dass Schenkungen gegenüber derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden. Der Freibetrag gegenüber Kindern beträgt 400.000 Euro je Elternteil – und er erneuert sich nach Ablauf von zehn Jahren vollständig. Wer heute schenkt und in zehn Jahren erneut schenkt, kann diesen Freibetrag zweimal nutzen.

Der Zehnjahreszeitraum beginnt mit dem Tag der jeweiligen Schenkung. Deshalb ist der genaue Schenkungsstichtag – in der Praxis der Tag der notariellen Beurkundung – nicht nur für die steuerliche Einordnung relevant, sondern auch für die Berechnung, wann der Freibetrag wieder in voller Höhe zur Verfügung steht.

Für das Gutachten bedeutet das: Der Sachverständige ermittelt den Verkehrswert nicht heute, sondern zum Stichtag der Schenkung. Wenn der Ortstermin nach dem Beurkundungsdatum liegt – was häufig vorkommt –, muss das Gutachten auf den historischen Stichtag zurückgreifen und dokumentieren, dass die Wertverhältnisse zum Stichtag zutreffend abgebildet sind.

Nießbrauchvorbehalt: Wie er den steuerpflichtigen Erwerb mindert

Eine der häufigsten Gestaltungen bei der Immobilienübertragung zu Lebzeiten ist der Nießbrauchvorbehalt: Die Eltern übertragen das Eigentum an das Kind, behalten aber das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder die Mieteinnahmen einzubehalten. Rechtlich entsteht eine Trennung zwischen zivilrechtlichem Eigentum (Kind) und wirtschaftlicher Nutzung (Eltern).

Steuerlich hat das erhebliche Auswirkungen. Der Kapitalwert des Nießbrauchs – also der abgezinste Wert aller zukünftigen Nutzungen während der voraussichtlichen Lebenszeit des Nießbrauchnehmers – wird vom Rohwert der Immobilie abgezogen. Was nach dieser Subtraktion verbleibt, ist der steuerpflichtige Erwerb. Je jünger der Nießbrauchberechtigte und je höher der Jahreswert der Nutzung, desto größer der Kapitalwert des Nießbrauchs – und desto kleiner der steuerpflichtige Erwerb.

Für die Bewertung heißt das: Es werden zwei Wertgrößen benötigt. Erstens der Verkehrswert der Immobilie zum Schenkungsstichtag – das ist Aufgabe des Immobiliensachverständigen. Zweitens der Kapitalwert des Nießbrauchs – der ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, dem Alter des Nießbrauchnehmers und dem steuerlich maßgeblichen Vervielfältiger nach der amtlichen Sterblichkeitstabelle. Auf der Website steht ein Nießbrauch-Rechner, der diese Rechnung illustriert; den methodischen Hintergrund – insbesondere den Unterschied zwischen dem steuerlichen Ansatz nach BewG und dem gutachterlichen Ansatz nach ImmoWertV – erläutert der Ratgeber „BewG oder ImmoWertV beim Nießbrauch".

Was das Finanzamt ansetzt – und warum es abweichen kann

Auch bei der Schenkung ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert typisiert: ohne Ortskenntnis, ohne Kenntnis des Bauzustands, ohne Berücksichtigung von Sanierungsstau oder besonderen Lagebedingungen. Die Folge ist dieselbe wie beim Erbfall – der vom Finanzamt festgestellte Wert kann erheblich vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen.

§ 198 BewG gilt auch bei Schenkungen: Wer nachweist, dass der tatsächliche gemeine Wert niedriger ist als der Grundbesitzwert des Finanzamts, kann die niedrigere Basis für die Schenkungsteuer beanspruchen. Das erfordert ein Gutachten, das den Anforderungen des § 198 BewG genügt – vollständig, stichtagsbezogen, von einem anerkannten Sachverständigen.

Ausgleichspflichten unter Geschwistern

Wenn nur eines von mehreren Kindern beschenkt wird, stellt sich für die anderen die Frage, ob und in welchem Umfang sie bei der späteren Erbschaft berücksichtigt werden. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 2316 BGB) sieht vor, dass erhebliche Schenkungen unter bestimmten Voraussetzungen auf den Erbanteil angerechnet werden, sofern der Erblasser das angeordnet hat.

In der Praxis wird der Wert der Schenkung, der für diese Anrechnung maßgeblich ist, auf den Zeitpunkt der Schenkung bezogen. Wer heute überträgt und das Haus sich in den nächsten Jahren im Wert verändert, hat – je nach Richtung der Wertentwicklung – unterschiedliche Interessen an einer möglichst genauen Bewertung. Ein belastbares Gutachten zum Schenkungsstichtag schützt alle Beteiligten davor, dass der Wert später mangels Nachweis streitig wird.

Was der Sachverständige leistet – und was nicht

Die Aufgabe des Sachverständigen ist klar: Er ermittelt den Verkehrswert der Immobilie zum maßgeblichen Stichtag, nach den Regeln der ImmoWertV 2021 und gestützt auf die amtlichen Vergleichsdaten des zuständigen Gutachterausschusses. Dieses Gutachten ist die wertmäßige Grundlage – für das Finanzamt, für den Notar, für eine eventuelle Anrechnung auf Pflichtteilsansprüche und für die Einigung unter Geschwistern.

Was nicht Aufgabe des Sachverständigen ist: die steuerliche Gestaltung der Schenkung. Wann übertragen werden soll, welche Klauseln in den Schenkungsvertrag gehören, wie Ausgleichsanordnungen formuliert werden und ob die Schenkung angesichts der persönlichen Steuerbelastung überhaupt sinnvoll ist – das sind Fragen für den Steuerberater und den Notar. Der Sachverständige liefert den Wert. Die Einordnung dieses Werts in die steuerliche Gesamtsituation ist Sache der rechtlichen und steuerlichen Berater.

Nießbrauchvorbehalt: Alter, Kapitalwert und das Ende des Nießbrauchs

Der Kapitalwert eines Nießbrauchvorbehalts hängt entscheidend vom Alter des Nießbrauchnehmers ab – und dieser Zusammenhang ist keine Kleinigkeit, sondern prägt das steuerliche Ergebnis einer Übertragung erheblich. Das Einkommensteuergesetz und das Bewertungsgesetz greifen für die steuerliche Berechnung auf amtliche Sterblichkeitstafeln zurück, aus denen sich je nach Alter ein Vervielfältiger ableitet. Dieser Vervielfältiger gibt an, wie viele Jahre an zukünftiger Nutzung bei der Kapitalisierung anzusetzen sind.

Was das konkret bedeutet: Ein Nießbrauchberechtigter im Alter von 55 Jahren hat nach der amtlichen Tabelle eine statistisch deutlich längere Restlebenserwartung als eine 78-jährige Person. Der Kapitalwert seines Nießbrauchs – also der abgezinste Barwert aller künftigen Nutzungen – fällt entsprechend höher aus. Bei sonst gleichen Verhältnissen führt ein jüngerer Nießbrauchberechtigter zu einem größeren Abzug vom Rohwert der Immobilie und damit zu einem kleineren steuerpflichtigen Erwerb. Umgekehrt: Bei einem 78-jährigen Nießbrauchberechtigten ist der Kapitalwert des Nießbrauchs deutlich geringer – der steuerpflichtige Erwerb liegt entsprechend näher am vollen Verkehrswert der Immobilie.

Die Frage, wann der Nießbrauch endet, ist dabei stets offen. Er erlischt mit dem Tod des Nießbrauchnehmers – unabhängig davon, ob das früher oder später eintritt als statistisch erwartet. Endet der Nießbrauch früh durch Tod, profitiert der Beschenkte früher als geplant von der unbelasteten Nutzung; die Schenkungsteuer wurde aber bereits zum Schenkungsstichtag festgesetzt, auf Basis der statistisch erwarteten Lebenszeit. Es findet keine nachträgliche Anpassung der Schenkungsteuer statt, wenn der Nießbrauch kürzer als erwartet läuft. Läuft der Nießbrauch länger – etwa weil der Berechtigte sehr alt wird –, ändert das ebenfalls nichts an der einmal festgesetzten Steuer. Die steuerliche Berechnung ist mit dem Schenkungsstichtag abgeschlossen.

Hier liegt ein methodischer Unterschied zwischen der steuerlichen Bewertung nach BewG §§ 14 und 16 und einer gutachterlichen Betrachtung im Sinne der ImmoWertV. Das Bewertungsgesetz typisiert: Es verwendet den gesetzlichen Zinssatz und die amtliche Sterblichkeitstafel, unabhängig davon, was auf dem Markt tatsächlich für eine nießbrauchbelastete Immobilie erzielt werden kann. Der Sachverständige, der nach ImmoWertV arbeitet, fragt hingegen: Welchen Preis würde ein informierter Marktteilnehmer für dieses Objekt – belastet mit einem Nießbrauch dieser konkreten Ausgestaltung – tatsächlich zahlen?

Der Unterschied ist nicht akademisch. Ein Nießbrauch, der einem 60-jährigen Berechtigten zusteht und ein Einfamilienhaus in einer Lage betrifft, in der Eigennutzer den Markt bestimmen, trifft auf einen Käuferkreis, der die Immobilie nicht unmittelbar beziehen kann. Das schlägt sich in einem marktorientierten Gutachten durch einen Abschlag nieder, der sich aus dem konkreten Käuferverhalten ableitet – nicht allein aus dem rechnerischen Kapitalwert nach amtlicher Tabelle. Für das Finanzamt genügt die steuerliche Ermittlung nach BewG. Wer den Nachweis nach § 198 BewG führen will, benötigt ein vollständiges Verkehrswertgutachten, das beide Perspektiven kennt und dokumentiert, welcher Wert zum Stichtag dem tatsächlichen gemeinen Wert entspricht.

Bewertungsstichtag und Zehnjahresfrist: Timing mit Konsequenzen

Der Schenkungsstichtag – also der Tag der notariellen Beurkundung des Schenkungsvertrags – ist nicht nur formales Datum, sondern der Nullpunkt zweier steuerlich bedeutsamer Fristen. Zunächst die bekannte Zehnjahresfrist: Ab dem Schenkungsstichtag läuft die Frist, innerhalb derer alle Schenkungen gegenüber derselben Person zusammengerechnet werden. Der Freibetrag erneuert sich erst, wenn seit der ersten Schenkung zehn Jahre vergangen sind. Dabei zählt nicht das Quartal, nicht der Monat – sondern der genaue Tag der Beurkundung.

Das bedeutet in der Praxis: Ein Unterschied von wenigen Tagen beim Stichtag kann entscheidend sein. Wer kurz vor dem Ende eines Zehnjahreszeitraums eine weitere Schenkung beurkundet, löst eine Zusammenrechnung mit der früheren Übertragung aus. Wer wenige Tage wartet, beginnt einen neuen Zehnjahreszeitraum – mit dem vollen Freibetrag. Ob und wann dieser Zeitpunkt erreicht ist, lässt sich nur mit dem genauen Datum der ersten Schenkung bestimmen. Der Notar prüft das, und der Steuerberater berechnet, ob der Stichtag noch im alten oder bereits im neuen Zehnjahreszeitraum liegt. Die steuerliche Differenz kann erheblich sein.

Hinzu kommt ein häufig übersehener Aspekt: Wenn eine Schenkung bereits in der Vergangenheit erfolgt ist und erst jetzt – zum Beispiel im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder eines Steuerverfahrens – ein Gutachten benötigt wird, muss der Sachverständige auf den historischen Stichtag zurückarbeiten. Das Gutachten ermittelt den Verkehrswert, der zum damaligen Stichtag galt, nicht den heutigen. Das erfordert, dass der Sachverständige die Marktverhältnisse, Vergleichswerte und Bodenrichtwerte zum maßgeblichen Datum rekonstruiert – auf Basis der Daten, die für diesen zurückliegenden Zeitpunkt verfügbar sind. Amtliche Bodenrichtwertinformationen und Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse erlauben das für zurückliegende Stichtage in der Regel, sofern der Zeitraum nicht zu weit in der Vergangenheit liegt.

Der dritte Strang betrifft das Erbrecht. Der Bewertungsstichtag einer Schenkung ist auch der Ausgangspunkt für den Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB. Stirbt der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung, wird die Schenkung anteilig in die Berechnung des Pflichtteils einbezogen. Im ersten Jahr nach der Schenkung vollständig, danach in jedem weiteren Jahr um ein Zehntel gemindert – bis nach Ablauf von zehn Jahren keine Anrechnung mehr erfolgt. Auch hier zählt der genaue Stichtag der Schenkung. Und auch hier ist der Wert, der für die Berechnung herangezogen wird, grundsätzlich der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung, nicht zum Zeitpunkt des Erbfalls.

Damit schließt sich der Kreis: Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt, fixiert mit dem Notartermin nicht nur den zivilrechtlichen Eigentumsübergang. Er setzt zugleich den steuerlichen Stichtag für die Schenkungsteuer, den Startpunkt der Zehnjahresfrist für die Freibetragsrechnung und den Beginn der erbrechtlichen Frist für Pflichtteilsergänzungsansprüche. Alle drei laufen vom selben Tag. Ein Gutachten, das diesen Tag belegt und den Verkehrswert zum Stichtag dokumentiert, ist deshalb keine optionale Absicherung – es ist das einzige Mittel, alle drei Stränge mit einem belastbaren Wertnachweis zu versehen.

Immobilienbewertung bei Schenkung in der Region

Ingenieurbüro Pletsch erstellt Gutachten für Schenkungen zu Lebzeiten im gesamten Saar-Mosel-Gebiet: in Trier, Konz, Saarburg und Perl sowie den umliegenden Gemeinden. Weitere häufige Anlässe für eine Bewertung sind Erbfall und Finanzamt sowie Pflichtteilsansprüche.

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