Erbschaftsteuer und Immobilienbewertung: 3 Dinge, die Erben in der Saar-Mosel-Region beachten sollten

Wer eine Immobilie erbt, bekommt vom Finanzamt oft einen Bescheid, der den Wert der Immobilie höher ansetzt als der tatsächliche Marktwert. In der Saar-Mosel-Region mit ihrem gemischten Bestand aus Altbauten, ländlichen Anwesen und Stadtwohnungen ist das besonders häufig. Drei Dinge sollten Erben kennen.

1 Typisierte Bewertung ist nicht immer marktgerecht

Das Finanzamt wendet ein typisiertes Bewertungsverfahren an. Es orientiert sich an Bodenrichtwerten, Gebäudewerten und statistischen Vergleichspreisen – ohne die individuelle Situation zu berücksichtigen. Besonderheiten wie Instandhaltungsstau, atypischer Grundriss, Lärm- oder Geruchsbelastung oder eine schwierige Erschließung bleiben unberücksichtigt. Das Ergebnis kann deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegen.

2 Rechte und Belastungen mindern den Wert

Lastet auf einer geerbten Immobilie ein Nießbrauch (z. B. die Mutter darf lebenslang wohnen bleiben) oder ein Wohnrecht, mindert das den steuerpflichtigen Wert erheblich. Das Finanzamt berechnet diesen Abzug – aber nicht immer korrekt.

Praxisbeispiel:

Eine Erbin erbt ein Haus, auf dem zugunsten der Mutter ein Nießbrauch lastet. Das Finanzamt setzt den Jahreswert des Nießbrauchs zu niedrig an – der Abzug fällt zu klein aus. Ein Gutachten weist den marktgerechten Jahreswert nach und erhöht den Abzug deutlich.

3 § 198 BewG: Der Gegenbeweis ist Ihr Recht

Nach § 198 BewG können Erben und Beschenkte den niedrigeren gemeinen Wert (Marktwert) nachweisen – und damit die Steuerbemessungsgrundlage reduzieren. Anerkannt wird:

Ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024
Alternativ: ein zeitnah erzielter Kaufpreis (innerhalb von 12 Monaten vor oder nach dem Bewertungsstichtag)

Wichtig: Ein einfaches Maklerexposé oder eine Online-Schätzung reicht nicht aus. Das Finanzamt und die Finanzgerichte akzeptieren nur qualifizierte Gutachten.

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Paul Pletsch prüft den Bescheid und erstellt bei Bedarf ein Gutachten nach § 198 BewG – anerkannt bei Finanzamt und Finanzgericht.

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