Lohnt sich ein Verkehrswertgutachten bei Erbschaft oder Schenkung? Eine ehrliche Antwort

Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen, setzt das Finanzamt einen Grundbesitzwert fest – und der ist häufig höher als der tatsächliche Marktwert. Ein Verkehrswertgutachten kann diesen Wert widerlegen. Aber lohnt es sich wirklich? Hier ist die ehrliche Antwort.

1 Das Wichtigste in Kürze

Das Finanzamt bewertet Immobilien nach dem Bewertungsgesetz – pauschal und oft zu hoch
Ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG kann den niedrigeren Marktwert nachweisen
Freibeträge entscheiden: Liegt der Wert darunter, brauchen Sie kein Gutachten
Besonders lohnend bei älteren Gebäuden, Renovierungsstau oder Nießbrauch/Wohnrecht
Die Gutachtenkosten sind in der Regel steuerlich absetzbar

2 Warum weicht der FA-Wert vom Marktwert ab?

Das Finanzamt wendet standardisierte Verfahren an (Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert) – ohne die individuelle Situation der Immobilie zu kennen. Besonderheiten wie Instandhaltungsstau, ungünstige Lage innerhalb eines Stadtteils, Grunddienstbarkeiten oder ein bestehendes Wohnrecht fließen nicht oder kaum ein. Das Ergebnis: Der Grundbesitzwert liegt oft 10–30 % über dem, was ein Käufer tatsächlich zahlen würde.

3 Persönliche Freibeträge bei Erbschaft und Schenkung

Verwandtschaftsverhältnis	Freibetrag
Ehepartner / eingetragener Lebenspartner	500.000 €
Kind / Stiefkind	400.000 €
Enkel (Eltern leben noch)	200.000 €
Enkel (Eltern vorverstorben)	400.000 €
Eltern / Großeltern (Erbschaft)	100.000 €
Eltern / Großeltern (Schenkung)	20.000 €
Geschwister / Nichte / Neffe / Schwiegerkind	20.000 €
Nicht verwandt	20.000 €

4 Nießbrauch und Wohnrecht: oft unterschätzt

Lastet auf der Immobilie ein Nießbrauch oder Wohnrecht, mindert das den steuerpflichtigen Wert erheblich. Das Finanzamt berechnet diese Abzüge nach § 14 BewG anhand von Sterbetafeln und dem gesetzlichen Zinssatz. Allerdings wird der Jahreswert häufig nicht sachgerecht bestimmt – und damit der Abzug zu klein angesetzt. Eine gutachterliche Prüfung nach § 14 Abs. 2 BewG kann hier korrigierend wirken.

5 Wann lohnt sich ein Gutachten NICHT?

Der Immobilienwert liegt sicher unterhalb des persönlichen Freibetrags
Es handelt sich um einen Neubau oder umfassend sanierten Altbau ohne Besonderheiten
Die Differenz zwischen FA-Wert und geschätztem Marktwert ist gering (unter ca. 15 %)

6 Wann lohnt sich ein Gutachten?

Der Immobilienwert liegt über dem persönlichen Freibetrag
Das Gebäude ist älter und hat erkennbaren Instandhaltungsstau
Ein Nießbrauch oder Wohnrecht belastet die Immobilie
Das Finanzamt hat bereits einen Grundbesitzwert festgesetzt
Mehrere Erben streiten über den Wert der Immobilie

7 Häufige Fragen

Erkennt das Finanzamt ein privates Gutachten an?

Nur ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen (DIN EN ISO/IEC 17024) ist nach § 198 BewG anerkennungsfähig. Gutachten von nicht zertifizierten Personen werden in der Regel abgelehnt.

Was ist der Unterschied zwischen Grundbesitzwert und Verkehrswert?

Der Grundbesitzwert ist der vom Finanzamt festgesetzte steuerliche Wert. Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Beide können erheblich voneinander abweichen.

Wann ist ein Gutachten nicht sinnvoll?

Wenn der Immobilienwert unter dem persönlichen Freibetrag liegt, ist ein Gutachten in der Regel nicht notwendig – es fällt keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer an.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Die Kosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und dem Aufwand. Ein Kompaktgutachten beginnt bei ca. 800 €, ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV ab ca. 1.500 €. Die Kosten sind steuerlich absetzbar.

Unverbindlich

Lohnt sich ein Gutachten in Ihrem Fall? Noch unsicher? Der Schnellcheck fragt genau die Punkte aus diesem Artikel ab.

Zum Schnellcheck

Weiterführende Beiträge

Gutachten nach Anlass

Unverbindliche Ersteinschätzung

Unsicher, ob sich ein Gutachten lohnt? Paul Pletsch klärt das in einem kurzen Erstgespräch – unverbindlich.

Ersteinschätzung anfragen 0159 01319305